פסק-דין בתיק תא"מ 5092-07

בפניי שתי תביעות שהדיון בהן אוחד: הראשונה, בתיק שמספרו 5092/07 אשר הוגשה ע"י מר אסדי עלי (להלן : "התובע") כנגד בני-הזוג גריגורי וארינה שירמן (להלן : "הנתבעים") להשבת פיקדון בסכום של 5000$ ששולם להם במסגרת עסקה לרכישת ביתם שברח' משעול רימונית 2 במעלות (להלן: "הבית"). התביעה השנייה בתיק 6991-09-08, היא תביעה שהוגשה ע"י הנתבעים כנגד התובע לתשלום פיצויים בגין נזקיהם עקב ביטול העסקה.

הצדדים וגדר המחלוקת:

תחילת הפרשה עת התעניין התובע ברכישת בית ותוך כדי חיופשיו הבחין בשלט 'למכירה' המוצב על ביתם של הנתבעים. התובע  יצר קשר עם הנתבעים ואלה הזמינו אותו לבקרם כדי להתרשם מהבית.

לטענת התובע, כבר בפגישה הראשונה מסרו לו הנתבעים פרטים אודות הבית, לרבות כך כי מדובר בבית ששטחו 360 מ"ר וכי המחיר המבוקש עומד על 1,200,000 ש"ח.

אין מחלוקת, כי התובע ביקר בבית מספר פעמים, שתיים מהן יחד עם עו"ד סנעאללה עומר (להלן:" עו"ד סנעאללה") וזאת במסגרת המשא ומתן אשר התנהל בין הצדדים לשם ביצוע העסקה.

לטענת התובע, הנתבעים הצהירו בפניו ובפני עו"ד סנעאללה כי שטח הבית הינו 360 מ"ר נטו, והצדדים סיכמו ביניהם כי מחיר הבית, כולל חלק מהתכולה שהיתה בו, יעמוד על 1,200,000 ש"ח.

לטענת התובע, ביום 21.9.2007 ולצורך קידום העסקה החתים עו"ד סנעאללה את הנתבעים על מסמך המכונה "אישור /התחייבות" שהוכן על ידו, לפיו מאשרים הנתבעים קבלת סכום של 5,000$ במזומן וזאת כפיקדון לשם 'תפיסת המחיר' המוסכם בסך של 1,200,000 ש"ח לביצוע עסקת המכר של הבית ששטחו הוא 360 מ"ר (להלן: "מסמך ההתחייבות").

עוד צוין במסמך ההתחייבות, כי במידה והעסקה לא תצא אל הפועל תוך 60 ימים מיום החתימה עליה מסיבות שאינן תלויות במי מהצדדים, יחזירו הנתבעים את סכום הפיקדון לתובע במלואו, אך במידה ומי מהצדדים יבקש לבטל את העסקה עקב התחרטות, ישולם לצד השני פיצוי מוסכם בסך של 5,000$, וככל שמדובר בחרטה של התובע, הנתבעים לא יהיו חייבם להחזיר לו את סכום הפיקדון האמור.

לטענת התובע, לנתבעים נמסר כי הוא עתיד לממן את מחיר התמורה מכספי משכנתא שביקש מהבנק, ואכן באחד הימים שלאחר חתימת ההתחייבות הגיע יחד עם מנהל הבנק לבית לצורך קידום תהליך קבלת המשכנתא. במהלך הביקור מסר הנתבע לתובע ולמנהל הבנק דו"ח שמאות שנערך ע"י המהנדס גדעון קרול ביום 17.8.06 או אז התברר לו ולמנהל הבנק כי שטח הבית הינו 316 מ"ר נטו, ולא כפי שהוצהר ע"י הנתבעים.

התובע הוסיף וטען, כי בעקבות הגילוי הנ"ל סירב הבנק לאשר לו הלוואת משכנתא בסכום העולה על מחצית ממחיר הבית ודחה את בקשתו לקבלת משכנתא על סכום גבוה יותר. לטענת התובע, הנתבעים הטעו אותו בכל הקשור לשטח הבית ובעקבות כך לא הצליח לקבל הלוואת משכנתא בסכום המבוקש. לפיכך הודיע עו"ד סנעאללה לנתבעים, הן בטלפון והן במכתב, על ביטול העסקה וביקש להחזיר לתובע את הפיקדון, אך הנתבעים סרבו לעשות כן, ומכאן התביעה.

לעומת זאת טוענים הנתבעים, כי אינם חייבים להחזיר לתובע את סכום המקדמה מאחר שהתובע ביטל את העסקה על דעת עצמו ועקב חרטה גרידא, לפיכך ובהתאם לאמור במסמך ההתחייבות התובע אינו זכאי להשבת הפיקדון, שאינו אלא מקדמה על חשבון התמורה המוסכמת.

עוד טוענים הנתבעים, כי מלכתחילה נמסר לתובע כי שטח הבית הינו 316 מ"ר, ולא 360 מ"ר כפי שטוען התובע, והם אף פנו לעו"ד סנעאללה, אשר הציג את עצמו באותו שלב כמי שמייצג את שני הצדדים, ובקשו ממנו לתקן את שטח הבית הרשום בהתחייבות, אך נענו על ידו כי הדבר אינו משמעותי וכי שטח הבית הנכון יצוין בחוזה אשר עתיד להיחתם בין הצדדים. כמו כן טוענים הנתבעים, כי התובע הציע להם לנקוב בכל מסמך שייחתם סכום נמוך יותר מהמחיר האמיתי של העסקה, על מנת לשלם את היתרה 'בשחור' - הצעה שלא היתה מקובלת עליהם.

בתביעה שהוגשה על ידם טוענים הנתבעים כי נגרם להם נזק משמעותי כתוצאה מביטול העסקה שלא כדין, שכן הם נאלצו למכור את הבית לצד שלישי (משרד הביטחון) בתמורה לסך של 1,116,694 ש"ח, שהינו מחיר נמוך יותר מהמחיר שצוין בהתחייבות.

לפיכך, ובשל ההפרה היסודית של מסמך ההתחייבות, עותרים הנתבעים במסגרת התביעה אשר הגישו כנגד התובע לחייבו בתשלום פיצויים בסכום של 83,306 ש"ח בגין ההפרש בין מחיר הבית שסוכם עמו לבין המחיר בו נמכר הבית בסופו של דבר, ובקיזוז סכום הפיקדון המוחזק בידיהם, כך שתביעתם הועמדה על סך של 63,006 ש"ח.

דיון והכרעה:

מטעם התובע הוגש תצהירו ותצהיר מטעם עו"ד סנעאללה. גם הנתבעים הגישו תצהירים מטעמם. כל המצהירים נחקרו בפניי בחקירה נגדית.

אין ספק שהשאלה העיקרית הדורשת הכרעה היא, האם החזרה של התובע מביצוע העסקה היתה בשל סיבות שאינן תלויות בו, או שמא מדובר בשינוי עמדה עקב התחרטות שאיננה לגיטימית?

המסמך היחיד אשר יש בו כדי לשקף את ההתקשרות בין הצדדים הוא מסמך ההתחייבות, שהינו בעל תוקף חוזי מחייב לגבי תוכנו, הגם שעו"ד סנעאללה לא הסכים לכנותו כהסכם או כזכרון דברים, ובו אישרו הנתבעים בחתימתם כי שטח הבית הינו 360 מ"ר, אף שאין חולק כי שטחו האמיתי הוא 316 מ"ר.

בהקשר זה טוענים הנתבעים, כי טרם החתימה על מסמך ההתחייבות הם מסרו לעו"ד סנעאללה כי נפלה טעות סופר בקשר לשטח הבית המוזכר בו, וכי שטח הבית מעולם לא היה הסיבה לביטול העסקה בידי התובע- ולראיה, עו"ד סנעאללה לא מציין בהודעת הביטול ששטח הבית הוא הסיבה שבעטיה מבקש התובע לבטל את העסקה, אלא העובדה שהבנק הסכים לאשר לתובע הלוואת משכנתא שאינה עולה על מחצית ממחיר הבית.